Особенности аренды помещений под производство в Уфе
Извечный вопрос любого начинающего бизнесмена – купить или арендовать? В этой статье приведен краткий анализ преимуществ аренды площадей под производство, на какие подводные камни стоит обратить внимание, чтобы не остаться с неликвидным помещением на долгосрочной аренде по договору, расторжение в котором обойдется дороже ежемесячной выплаты.
Особенности выбора помещения под производство в Уфе
Найти идеальное помещение под производственный бизнес – задача не для слабонервных. Несмотря на то, что предложений на рынке всегда достаточно много, большинство из них по факту оказывается вовсе не пригодным к эксплуатации. В то время как технические требования – местоположение, площадь, конфигурация, наличие нужного технического оснащения (кран-балки), высота потолков, наличие коммуникаций напрямую влияют на продуктивность бизнеса. К сожалению, нередко такие важные моменты «продавливаются» низкой арендной ставкой или обещаниями все сделать в ближайшее время. Как правило, обещания не исполняются, а дешевые квадратные метры не спасают. Безусловно, стоимость аренды производственного помещения играет огромную роль, при этом цены в Уфе имеют весьма широкий разброс и за схожие по техническим характеристикам площади могут просить разные арендодатели абсолютно разные суммы. Этот вопрос крайне важен, так как стоимость аренды входит в себестоимость продукции и напрямую влияет на конечную цену и, соответственно, на конкурентоспособность бизнеса.
Критерии выбора помещения под производство в Уфе
Местоположение. В Уфе цены на аренду помещения под производство в непосредственной близости от центра очень высоки. Поэтому рентабельнее обратить внимание на производственные районы, например, Черниковку. Тут и логистически более удобно – ж/д терминал, выезд на региональные и федеральные трассы. К тому же аренда обойдется существенно дешевле – от 100 рублей за квадратный метр в месяц. Тем более это актуально, если бизнес требует наличия не только производства, но и склада, а также офиса и хостела для приезжих специалистов.
Техническое оснащение помещения. Очень важно проверить наличие коммуникаций и нужных для производства мощностей. Также есть ли отдельный электросчетчик, разрешение на использование энергоносителей и так далее.
Возраст здания. Если он достаточно большой, стоит уточнить, не подлежит ли объект сносу. Особенно, если арендодатель предлагает снять помещение в аренду под производство недорого. Подозрительно низкая цена - повод насторожиться. Единственное исключение – индустриальные парки, там низкая цена обусловлена своими, внутренними особенностями.
Положительные и отрицательные стороны работы на арендованных площадях
|
Плюсы |
Минусы |
|---|---|
|
Арендатор не привязан к одному месту, имеет неограниченные возможности для выбора помещения |
Арендная плата влияет на себестоимость продукции |
|
Расходы по содержанию и эксплуатации помещения лежат на арендодателе |
Вид деятельности подлежит согласованию с арендодателем |
|
На первых этапах развития покупка собственных помещений не всегда целесообразна |
Вероятность снять непригодное помещение для бизнеса, а это - дополнительные расходы и потеря времени |
|
Возможность для малого-среднего бизнеса минимизировать стартовые расходы, проверить жизнеспособность бизнеса |
Риск увеличения арендной платы, расторжения договора аренды в одностороннем порядке |
|
Сфокусированность денежных, трудовых ресурсов исключительно на профильном бизнесе |
Окончательное решение зависит от индивидуальных особенностей бизнеса. Например, для многоступенчатого производства необходимы производственные, технические площади, оборудованные склады, офисные помещения для администрации. Такие объекты могут иметь в собственности только крупные производители. Мелкому и среднему бизнесу проще арендовать весь комплекс в индустриальном парке. Аренда отличается большей гибкостью и удобством, так как можно сначала попробовать прежде, чем купить.
На что обратить внимание в договоре аренды помещения под производство
Договор аренды не станет уязвимым местом для арендатора, если тщательно проверить предоставленную информацию и детально изучить приложения к договору. Приложения включают технические характеристики объекта: план, этажность, правила эксплуатации, иные услуги. Дополнительное соглашение к договору аренды. Перед тем, как подписывать договор аренды отдайте его на изучение юристу или воспользуйтесь услугами аутсорсинговой компании, которая за небольшие деньги поможет его составить. На что стоит обратить внимание при подписании договор аренды помещения под производство:
- перед подписанием договора уточните у арендодателя, что входит в размер арендной платы, подлежит ли он пересмотру и как оплачивать расходы, связанные с использованием объекта;
- поинтересуйтесь формой НДС арендодателя, чтобы потом не оплачивать разницу между ставками налогообложения из своих средств;
- проследите за тем, чтобы имущество, передаваемое в аренду как объект договора, подлежало индивидуализации (установлению). При отсутствии индивидуализации, согласно п.3, ст. 607 ГК РФ, договор не считается заключенным;
- детализируйте пункт “Эксплуатационные расходы”. Важно зафиксировать в договоре, какие конкретно услуги входят в это понятие. Эксплуатационные расходы позволяют арендодателю легально увеличивать итоговую сумму арендной выплаты;
- договоритесь о форме оплаты аренды. Договор считается незаключенным, если отсутствует письменное соглашение между сторонами о размере арендной платы (п. 1, ст. 654 ГК РФ);
- процесс передачи и принятия недвижимости происходит по передаточному акту, который подписывается сторонами (п 1, ст. 655 ГК РФ).
Если помещение передается в неудовлетворительном состоянии либо по договору предусмотрено возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, то арендатору рекомендуется зафиксировать состояние помещения до и после. Запишите в акт все неисправности, поломки и недостатки помещения. Не забудьте включить фотографии и показания счетчиков. В противном случае при обратной передаче объекта арендодатель заставит вас устранять недостатки за свой счет.
